Évaluation de terrains vacants

Qu’il s’agisse d’un achat, d’une vente ou du transfert d’un terrain vacant, le rapport d’évaluation étant basé sur des données objectives permet aux parties d’entamer un processus de négociation, de prendre des décisions éclairées et de corroborer la rentabilité financière actuelle et future d’une transaction ainsi que les risques associés.

Les impôts fonciers d’une propriété immobilière sont basés sur la valeur réelle au rôle d’évaluation, celle-ci étant déterminée par le service d’évaluation d’une municipalité. En général, les impôts fonciers représentent la dépense la plus importante liée à l’exploitation d’un immeuble. Il est donc primordial de s’assurer que la valeur réelle municipale reflète la valeur marchande de l’immeuble. L’évaluateur agréé assiste les propriétaires ou les locataires tout au long de la démarche visant à ce qu’ils obtiennent une base d’imposition foncière juste de leur propriété en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale.

La valeur locative est le montant de loyer le plus probable basé sur le marché locatif local (loyer marchand). L’évaluateur agréé analyse chaque facteur et détermine la valeur locative d’un terrain vacant dans des intérêts multiples, notamment lors d’une mise en location, d’une négociation de bail, d’un rachat de bail, dans un contexte de fiscalité ou de litige et dans le cadre d’une estimation de la valeur marchande d’un immeuble.

L’expropriation signifie qu’un ministère, un organisme public ou une municipalité oblige une personne à lui céder sa propriété ou une partie de celle-ci en échange d’une certaine somme d’argent. L’exproprié aura le droit de mandater un expert dans le but de défendre ses intérêts. L’évaluateur agréé possède les compétences nécessaires pour estimer la juste indemnité d’un bien immobilier faisant l’objet d’une expropriation. Cette expertise spécialisée est directement tributaire de la législation et de la jurisprudence en matière d’expropriation.

Dans le processus de financement hypothécaire, le rapport d’évaluation immobilière prend toute son importance lorsque vient le temps de rassurer l’acquéreur et le prêteur sur l’exactitude des informations financières. L’objectif est que ces parties obtiennent une opinion objective et motivée de la valeur de l’actif reçu en garantie leur permettant ainsi de bien évaluer les risques financiers potentiels.

La valeur des biens immobiliers est indissociable de la fiscalité canadienne lorsqu’il s’agit de transiger entre personnes liées et notamment dans le cadre du règlement d’une succession. Le coût fiscal et la qualité d’une planification fiscale sont directement tributaires de l’évaluation d’un bien immobilier.

L’évaluateur agréé prend part dans un contexte de litige notamment dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, d’un partage entre actionnaires, d’une expropriation, d’un partage de patrimoine, dans l’intérêt d’une contestation contre l’Agence de Revenu du Canada ou de Revenu Québec ainsi que lors d’une contestation de l’évaluation municipale. Quelle que soit la nature précise de son mandat en situation de litige, l’évaluateur agréé travaille avec les intervenants du milieu (avocat, notaire, comptable, etc.) afin de contribuer dans le processus de résolution d'un conflit de façon juste et objective.

La valeur d’un terrain découle essentiellement de son potentiel compte tenu de son environnement ainsi que des règlements en vigueur. Pour sa part, le lotissement de terrain pour différents projets de construction est surtout utilisé sur des emplacements vacants de grande surface se prêtant à une utilisation urbaine. L’évaluateur agréé détient l’expertise nécessaire afin d’analyser tout projet de lotissement et d’en obtenir un prix probable suite à une expertise détaillée.  

L’évaluateur agréé intervient dans les cas d’insolvabilité en analysant le potentiel des propriétés immobilières faisant l’objet d’un recouvrement ou d’une reprise hypothécaire. Il peut s’avérer nécessaire de déterminer la valeur de liquidation, la valeur de vente rapide ou de vente forcée d’un bien immobilier.

L’évaluateur agréé est reconnu dans les dossiers de succession et de partage du patrimoine comme expert pouvant intervenir à plusieurs niveaux dans l’intérêt d’accompagner les parties et de les guider à prendre des décisions justes et adéquates.