Évaluation immobilière commerciale et industrielle

Lors de l’achat, de la vente ou du transfert d’une bâtisse commerciale ou industrielle, le rapport d’évaluation immobilière basé sur des données objectives permet aux parties d’entamer un processus de négociation, de prendre des décisions éclairées et de corroborer la rentabilité financière actuelle et future d’une transaction, ainsi que les risques associés.

Tous les propriétaires d’immeubles commerciaux, industriels ou institutionnels doivent contracter une assurance afin de protéger leurs actifs immobiliers en cas de sinistre. Le montant de l’assurance souscrite doit correspondre à la valeur à neuf de l’immeuble. Un rapport d’évaluation immobilière de valeur assurable définit de façon précise et objective ce montant, afin de permettre à la compagnie d’assurances de garantir aux assurés une couverture optimale.

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Les impôts fonciers d’une propriété immobilière sont basés sur la valeur réelle au rôle d’évaluation, celle-ci étant déterminée par le service d’évaluation d’une municipalité. En général, les impôts fonciers représentent la dépense la plus importante liée à l’exploitation d’un immeuble. Il est donc primordial de s’assurer que la valeur réelle municipale reflète la valeur marchande de l’immeuble. L’évaluateur agréé assiste les propriétaires ou les locataires tout au long de la démarche visant à ce qu’ils obtiennent une base d’imposition foncière juste de leur propriété en vertu de la Loi sur la fiscalité municipale.

La valeur locative est le montant de loyer le plus probable basé sur le marché locatif local (loyer marchand). L’évaluateur agréé analyse chaque facteur et détermine la valeur locative d’un espace commercial ou industriel dans des intérêts multiples, notamment lors d’une mise en location, d’une négociation de bail, d’un rachat de bail, dans un contexte de fiscalité ou de litige et dans le cadre d’une estimation de la valeur marchande d’un immeuble.

L’expropriation signifie qu’un ministère, un organisme public ou une municipalité oblige une personne à lui céder sa propriété ou une partie de celle-ci en échange d’une certaine somme d’argent. L’exproprié aura le droit de mandater un expert dans le but de défendre ses intérêts. L’évaluateur agréé possède les compétences nécessaires pour estimer la juste indemnité d’un bien immobilier faisant l’objet d’une expropriation. Cette expertise spécialisée est directement tributaire de la législation et de la jurisprudence en matière d’expropriation.

Lors du financement hypothécaire d’un bâtiment commercial ou industriel, le rapport d’évaluation immobilière permet à l’acquéreur et au prêteur d’obtenir une opinion objective et motivée de la valeur de l’actif reçu en garantie, leur permettant ainsi de bien évaluer les risques financiers potentiels. 

La valeur des biens immobiliers est indissociable de la fiscalité canadienne lorsqu’il s’agit de transiger entre personnes liées et notamment dans le cadre du règlement d’une succession. Le coût fiscal et la qualité d’une planification fiscale sont directement tributaires de l’évaluation d’un bien immobilier. 

L’évaluateur agréé prend part dans un contexte de litige notamment dans le cadre d’un divorce ou d’une séparation, d’un partage entre actionnaires, d’une expropriation, d’un partage de patrimoine, dans l’intérêt d’une contestation contre l’Agence de Revenu du Canada ou de Revenu Québec ainsi que lors d’une contestation de l’évaluation municipale. Quelle que soit la nature précise de son mandat en situation de litige, l’évaluateur agréé travaille avec les intervenants du milieu (avocat, notaire, comptable, etc.) afin de contribuer au processus de résolution d'un conflit de façon juste et objective.

L’évaluateur agréé intervient dans les cas d’insolvabilité en analysant le potentiel des propriétés immobilières faisant l’objet d’un recouvrement ou d’une reprise hypothécaire. Il peut s’avérer nécessaire de déterminer la valeur de liquidation, la valeur de vente rapide ou de vente forcée d’un bien immobilier. 

L’évaluateur agréé est reconnu dans les dossiers de succession et de partage du patrimoine comme expert pouvant intervenir à plusieurs niveaux dans l’intérêt d’accompagner les parties et de les guider à prendre des décisions justes et adéquates.

En financement hypothécaire, les nouvelles constructions ou les projets de rénovation requièrent parfois les services d’un évaluateur agréé, notamment au niveau du contrôle et du suivi des coûts de construction. Les prêteurs financent généralement ces projets par des déboursés progressifs selon l’évolution des travaux. Ainsi, l’évaluateur agréé produit un rapport d’avancement des travaux définissant le pourcentage d’évolution des travaux, celui-ci servant de base pour calculer la valeur du déboursé.

La vérification des baux est une analyse critique détaillée de toutes les conditions financières d’un bail afin d’établir la juste part attribuable aux locataires et aux locateurs. Cette analyse quantitative a pour objectif de réduire les coûts, de s’assurer que le locataire ne paie pas plus que le montant prévu à son bail et que les sommes facturées soient exactes, équitables et conformes aux normes de l’industrie.