Évaluation immobilière Définition des types de valeurs

Selon les normes de pratique de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, la valeur marchande est le prix sincère le plus probable, de la vente réelle ou présumée d’un immeuble, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence et répondant aux conditions suivantes :

• les parties sont bien informées ou bien avisées de l’état de l’immeuble, des conditions du marché et raisonnablement bien avisées de l’utilisation la plus probable de l’immeuble;
• l’immeuble a été mis en vente pendant une période de temps suffisante, compte tenu de sa nature, de l’importance du prix et de la situation économique;
• le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens) ou équivalent à de l’argent comptant.
• Le prix de vente doit faire abstraction de toute considération étrangère à l’immeuble lui-même et doit représenter la vraie considération épurée de l’impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux.

La valeur marchande représente une information indéniable sur un droit de propriété notamment dans les cas de financement hypothécaire, d’achat et de vente, de construction et de rénovation, de fiscalité et d’optimisation fiscale, de litige et d’arbitrage, de succession et de partage du patrimoine, de développement et de lotissement ainsi que dans l’intérêt d’une contestation de l’évaluation municipale.

La valeur assurable est la valeur d’un bien en regard de la perte assurable de ce dernier. Elle sert essentiellement à définir la couverture d’assurance en cas de perte totale ou partielle. Cette valeur s’appuie souvent sur le coût de reproduction ou de remplacement à neuf du bien assuré tel que défini dans la police d’assurance-feu.
 
Le coût de remplacement à neuf est le coût de substitution requis pour construire, aux prix courants, un bâtiment d’une utilité équivalente à celui évalué, utilisant des matériaux semblables et modernes, selon les normes, concepts et modes d’aménagements courants. Le coût de remplacement à neuf peut également être estimé pour des biens meubles corporels.
 
Pour sa part, le coût de reproduction représente le coût de remplacement d’un bâtiment par un autre identique. Il renferme les frais encourus pour la construction d’une nouvelle propriété qui est l’exacte réplique de l’autre, en se fondant sur les prix courants et en utilisant la même sorte de matériaux ou des matériaux à peu près semblables.

La valeur locative se définit comme étant le montant du loyer le plus probable qu’il serait possible d’obtenir sur un marché libre et ouvert à la concurrence à partir de la location d’un espace immobilier. Cette valeur est essentiellement déterminée dans l’intérêt de mettre éventuellement en location un espace immobilier, que ce soit au niveau résidentiel, commercial ou industriel ainsi que dans le cadre de la corroboration des revenus potentiels ou futurs d’une propriété à revenus. De plus, la valeur locative prend toute son importance dans les circonstances d’une négociation de bail ou d’un rachat de bail.

La valeur économique se définit comme étant le prix le plus probable résultant de la vente réelle ou présumée d’un droit de propriété dont sa valeur est principalement influencée par les revenus qu’il génère ainsi que par les rendements anticipés de ses investisseurs (taux de rendement, condition de financement), et ce, à une date donnée, sur un marché libre et ouvert à la concurrence et répondant à certaines conditions à la date de transaction. La valeur économique provient uniquement des immeubles à revenus.

La valeur de liquidation est le prix le plus probable de la vente de la propriété ou d’un intérêt dans la propriété et répondant aux conditions suivantes :

• l’acheteur est prudent et agit en pleine connaissance de cause, alors que le vendeur est contraint de vendre;
• la vente doit se produire dans un court laps de temps spécifié par le vendeur;
• les efforts de mise en marché sont limités;
• le paiement est exprimé en argent comptant (dollars canadiens) ou équivalent à de l’argent comptant;
• le prix de vente doit faire abstraction de toute considération étrangère à l’immeuble lui-même et doit représenter la vraie considération épurée de l’impact des mesures incitatives, de conditions et de financement avantageux.

La valeur de liquidation est essentiellement déterminée dans les cas de faillite ou de saisie, dans l’intention de réaliser une vente rapide, dans le processus de recouvrement d’une créance hypothécaire ainsi que dans le règlement quant à une succession.

La valeur d’un bail représente l’ensemble de ses annuités restantes actualisées au taux du marché, et ce, considérant la durée résiduelle du bail ainsi que les ententes locatives qui y sont établies (dépenses, frais d’exploitations, clauses, améliorations). La valeur d’un bail est déterminée notamment dans les circonstances d’un rachat de bail.

La valeur au propriétaire est recherchée dans les circonstances d’une expropriation. Celle-ci représente l’estimation de l’indemnité d’un bien immobilier qu’a droit une personne expropriée. La valeur au propriétaire se veut comme étant une valeur « spéciale à l’exproprié » dépassant généralement la valeur marchande, dans la mesure où elle contient cette dernière, plus une valeur particulière pour le propriétaire.

Selon les normes de pratique de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, la valeur réelle d’une unité d’évaluation est sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré dans les conditions suivantes :

• le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter l’unité d’évaluation, mais n’y sont pas obligés; et
• le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

De la valeur réelle s’ensuit la « valeur au rôle », cette dernière faisant référence à la valeur municipale au rôle d’évaluation municipale. La valeur au rôle représente en fait la valeur réelle d’un immeuble, soit le prix auquel il aurait été vendu un an et demi avant le dépôt du rôle d’évaluation.