Blogue Rétrospective sur le marché immobilier de la Région Métropolitaine de Montréal de 2017

Pour l’île de Montréal, on note une hausse marquée des prix de 10 % par rapport à l’an dernier pour acquérir une résidence unifamiliale et une hausse de 7 % du prix médian des unifamiliales pour l’ensemble de la RMR de Montréal par rapport à octobre l’an dernier pour s’établir à 315 000 $. La hausse des prix ne semble pas modérer les acheteurs de la grande région de Montréal puisque le nombre de transactions a augmenté de 3 % par rapport à l’année dernière. La variation pour les ventes de résidences unifamiliales : l’Île de Montréal (+5 %), Laval (+2 %), Rive-Nord (+1 %), Rive-Sud (3 %) et Vaudreuil-Soulanges (+14 %). Pour l’ensemble des ventes résidentielles, la hausse est de : Rive-Nord +5 %, Laval +6 %, Montréal +11 %, Rive-Sud +4 % et Vaudreuil +15 % pour chacun des secteurs. Les plus fortes hausses de ventes résidentielles sont dans le secteur de Soulanges Sud avec une hausse de 39 %, Duvernay (Laval) avec une hausse de 26 % et Saint-Laurent (Montréal) avec une hausse de 21 %.
Il s’agit de la plus forte hausse des ventes résidentielles en 10 ans avec 8 % pour la RMR de Montréal. La hausse des ventes résidentielles est principalement due à une augmentation de 16 % des ventes de copropriétés. Le secteur des maisons unifamiliales a augmenté ses ventes de 3 % et le secteur des plex a augmenté ses ventes de 6 % dans la dernière année. Le secteur des copropriétés se porte également bien, les ventes ont augmenté de 17 % sur l’île de Montréal, de 22 % sur la Rive-Nord et de 20 % à Laval. Le prix médian des copropriétés est de 247 000 $, soit une hausse modérée de 3 % du prix de vente.

Pour ce qui est des plex, le prix des propriétés médian se situe à 480 000 $, soit une hausse de 4 % par rapport à l’an dernier. La hausse des ventes de plex est de 6 % (hausse de 5 % pour Montréal, -1 % pour Laval, +14 % pour la Rive-Nord, Rive-Sud 7 %, Vaudreuil-Soulanges -8 %).
L’offre de revente est en baisse de 14 % depuis 2015 pour la RMR de Montréal où le nombre de propriétés atteignait un sommet avec 34 400 unités à vendre. On note une baisse de -18 % de l’offre d’unifamiliales, -9 % de l’offre de copropriétés et de -15 % de l’offre de plex.
Les ventes de résidences haut de gamme à Montréal sont également en hausse de 22 % pour la période allant de juin 2016 à mai 2017. Le marché des copropriétés de luxe (copropriétés de 500 000 $ et plus) est également en hausse de 33 % par rapport à l’an dernier. Les transactions de cette tranche de prix représentent 6 % des ventes totales des copropriétés entre juin 2016 et mai 2017. La hausse est également visible pour les maisons unifamiliales d’une valeur de 1 million de dollars et plus. 768 transactions ont été réalisées l’année dernière, soit une hausse de 26 %. Ces ventes représentent 1,4 % des ventes de résidences unifamiliales dans la dernière année.

En ce qui a trait à l’immobilier commercial, le secteur des immeubles de bureaux performe bien en se classant au premier rang des investissements d'environ 0,6 milliard $. Le secteur multi-résidentiel arrive au deuxième rang, avec un niveau d’investissement d'environ 0,5 milliard $. Le marché des espaces de bureaux de la grande région de Montréal (GRM) reprend de la vigueur après sept ans d’augmentation du taux d’inoccupation. Le taux d’inoccupation a baissé et est actuellement à 12,4 %. Il y a un nombre modéré de nouvelles constructions, un nombre restreint d’espaces disponibles et une demande pour les immeubles à bureaux, plus particulièrement ceux situés au centre-ville de Montréal qui sont rares et très prisés. C’est également le cas pour les bureaux situés à proximité des futures gares du REM en banlieue. On note toutefois une faible spéculation dans le secteur des bureaux, en raison de la récente croissance économique de Montréal.
Le marché de la location industrielle se porte également bien. Dans la dernière année, dans l’Est-de-l’Île, 20 immeubles ont été loués pour un total de 430 000 pieds carrés. À l’Ouest-de-l’Île, la location a augmenté d’environ 440 000 pieds carrés par rapport au trimestre précédent avec 17 immeubles. Au cours du deuxième trimestre de 2017, le marché montréalais a enregistré une étonnante absorption nette de 1 156 045 pieds carrés, la plus élevée de la dernière décennie. Le taux d’inoccupation a diminué de 80 points de base par rapport au trimestre précédent. Le sous-marché industriel de Saint-Laurent est le plus performant par rapport aux autres sous-marchés de la GRM avec un total d’environ 530 051 pieds carrés loués au cours du trimestre, dans 40 propriétés. 

Le prix des baux industriel a augmenté de 2,25 % depuis l’an dernier. La construction dans la GRM est importante avec plus de 1,2 million de pieds carrés qui sont actuellement en construction. Les ventes d’immeubles ont toutefois connues un certain ralentissement au cours du deuxième trimestre, en baisse de 62 % par rapport au même trimestre de l’an dernier. Cette baisse est attribuable au fait que peu d’immeubles sont actuellement disponibles à la vente. Étant donnée la demande supérieure pour les actifs immobiliers de nouvelle génération à l'offre disponible sur le marché industriel, les investisseurs se tournent donc vers des actifs plus anciens ayant des baux de plus courte durée.
Les investisseurs ont confiance en la performance pour ce qui est des actifs multi-résidentiels qui ont atteint un taux inégalé depuis 2012 avec les taux de capitalisation actuels. On note une différence considérable entre les loyers d’appartements plus anciens et ceux des immeubles d'habitation récents de style condo. La demande pour les actifs multi-résidentiels haut de gamme demeure très élevée. En raison de la hausse des loyers et des taux de capitalisation très faible, le prix moyen par unité de logement à Montréal a atteint des niveaux sans précédent soit de 400 000 $. Le taux d’inoccupation pour l’ensemble des immeubles locatifs est de 2,8 % et de 1,8 % pour les copropriétés. Cependant, l’importante quantité de construction de projets de condos au centre-ville et dans les quartiers avoisinants augmente l’offre du marché multi-résidentiel et occasionne des taux d'inoccupation plus élevés au centre-ville.

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